Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz: Neue Chancen fürs Engadin

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12. Okt.
2 Min. Lesezeit

Ein Wendepunkt für Immobilienbesitzer und -käufer

Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk mit klarer Mehrheit beschlossen: Der Eigenmietwert wird abgeschafft. Ab 2027/28 wird er durch ein neues, lineares Steuermodell ersetzt – einfach, transparent und einheitlich. Für das Engadin, insbesondere St. Moritz, bedeutet diese Reform weit mehr als eine steuerliche Anpassung. Sie markiert eine echte Zeitenwende für den Immobilienmarkt in der Region.

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert war ein fiktives Einkommen, das Hauseigentümer auf ihre selbstgenutzte Immobilie versteuern mussten – als würden sie ihr Zuhause an sich selbst vermieten. Wer schuldenfrei war, wurde dabei steuerlich benachteiligt. Dieses System galt zunehmend als veraltet und ungerecht.

Beispiel: Haus in St. Moritz für CHF 2 Mio.

Bisher: Steuerlast von rund CHF 16’250 jährlich auf den Eigenmietwert
Neu: Proportionale Steuer von 0,3 % → ca. CHF 6’000

➡️ Jährliche Ersparnis: über CHF 10’000

Auswirkungen der Reform: Mit und ohne Hypothek

Wer heute eine Hypothek hat, profitiert von Steuerabzügen. Eigentümer ohne Schulden zahlen hingegen mehr. Mit der neuen Reform verschwindet dieser Unterschied: Alle werden gleichbehandelt. Hier die Auswirkungen – bezogen auf eine Immobilie im Wert von

CHF 2 Millionen:

Auswirkungen auf den Markt

- Käufer mit Eigenkapital – insbesondere aus dem Ausland – profitieren am meisten

- Sanierte Immobilien gewinnen an Wert

- Internationale Nachfrage – vor allem im Luxussegment – wird steigen

- Gemeinden wie St. Moritz bleiben finanziell stabil

Zeithorizont der Reform

2025 – Volksabstimmung angenommen
2026 – Letzte Möglichkeit für Steuerabzüge bei Umbauten
2027/28 – Umsetzung der neuen Regelung

FAQ – Was du wissen solltest

Kann ich Renovationen noch abziehen?
Ja – aber nur noch bis spätestens 2026/27
Was passiert mit Hypotheken?
Abzüge entfallen, dafür sinkt die Gesamtsteuerlast
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kauf?
Absolut – insbesondere für Käufer mit Eigenkapital

Fazit – Jetzt ist der richtige Moment

Die neue Gesetzgebung macht den Markt transparenter, fairer und attraktiver – vor allem im gehobenen Segment.Für Käufer mit Eigenmitteln bedeutet das: weniger Steuern, klare Regeln, mehr Vorteile in einer der exklusivsten Regionen der Schweiz.

Für Eigentümer bedeutet es: Jetzt ist der letzte Moment, um durch Umbauten steuerlich zu profitieren und den Immobilienwert zu steigern.

Handlungsbedarf besteht jetzt. Wer vorbereitet ist, wird profitieren – mit sanierten Objekten, klaren Werten und einem Markt, der Qualität belohnt.

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Arch. Federico Parli