Immobilienmarkt im Oberengadin 2026: Trends, Nachfrage und konkrete Chancen

Das Oberengadin festigt weiterhin seine Position als eine der prestigeträchtigsten Immobilienregionen der Schweiz. St. Moritz, Celerina, Pontresina und Sils ziehen anspruchsvolle Käufer an – dank einer seltenen Kombination aus Lifestyle, Natur, architektonischer Qualität und exzellenten Dienstleistungen.

Das Jahr 2026 bestätigt diesen Kurs mit stabiler Nachfrage und einem selektiven Angebot und schafft damit ein ideales Umfeld für alle, die strategisch handeln möchten.

Aktuelles Szenario: Was den Markt im Engadin trägt

Der Immobilienmarkt im Oberengadin zeichnet sich durch Stabilität und internationale Reputation aus. Der Wert wird durch drei zentrale Faktoren getragen:

• begrenzte Immobilienverfügbarkeit

• konstante internationale Nachfrage

• Premium-Positionierung mit hoher Attraktivität

Diese Kombination führt zu einer klaren Entwicklung: langfristige Wertstabilität und dauerhaft begehrte Assets.

Was Käufer 2026 suchen

Käufer im Engadin wählen Immobilien, die Komfort, Lebensqualität und Vermögensstärke optimal vereinen. Die Nachfrage folgt einer klaren Logik: Effizienz, sofortige Nutzbarkeit und hohe Standards.

Besonders gefragt sind:

• renovierte, bezugsfertige Immobilien

• offene Aussicht und gut nutzbare Terrassen

• strategische Lage nahe Zentrum, Pisten und See

• Privatsphäre und „Quiet Luxury“

• Mehrwerte wie Garage, Ski-Room, Aufzug und zusätzliche Gemeinschaftsservices

Hier zeigt sich der Unterschied zwischen einem gewöhnlichen Kauf und einer Entscheidung auf Top-Niveau.

Selektives Angebot: Warum die besten Chancen schnell entstehen

Im Oberengadin bewegt sich der Markt zügig, wenn Lage, Qualität und seltene Eigenschaften zusammenkommen. Die interessantesten Objekte werden oft über diskrete Kanäle und qualifizierte Netzwerke vermittelt.

Dieses Umfeld belohnt:

• schnelle Entscheidungsfähigkeit

• klare Zieldefinition

• gezielte Beratung zum realen Marktwert

Das Ergebnis ist ein klarer operativer Vorteil für strategisch geführte Käufer.

Steuerliche Aspekte und Szenarien: Eine Variable, die Entscheidungen beeinflusst

Regulatorische und steuerliche Entwicklungen in der Schweiz führen zu stärker strukturierten und bewussteren Entscheidungen. Insbesondere die Diskussion um die Abschaffung des Eigenmietwerts eröffnet neue Planungsansätze für viele Käufer.

Mit erhöhter Präzision bewertet werden:

• Finanzierungsstruktur

• Nutzungsziel der Immobilie

• langfristige Wertentwicklungsstrategie

In einem Premium-Markt erhöht Planung die Kontrolle und die Entscheidungsqualität.

Strategie 2026: Kaufen und Verkaufen mit Vorteil

Für Käufer

Die effektivste Strategie basiert auf gezielter Selektion und klaren Kriterien der Vermögensstärke. Entscheidend bleiben:

• Lage und Wiederverkaufspotenzial

• technische Qualität und Upgrade-Potenzial

• seltene Merkmale (Aussicht, Terrasse, Zugänglichkeit)

• marktgerechte Preisgestaltung

Das Ergebnis ist ein Investment, das Nutzungskomfort und Wert vereint.

Für Verkäufer

Der Markt honoriert professionell präsentierte Immobilien und eine Kommunikation, die exakt auf die Zielgruppe abgestimmt ist. Erfolgsfaktoren sind:

• ästhetische und funktionale Aufwertung

• hochwertige Inhalte und klare Präsentation

• korrektes Targeting zwischen lokalem und internationalem Publikum

• Preisstrategie im Einklang mit dem Premium-Segment

Eine starke Positionierung erzeugt höhere Nachfrage und bessere Ergebnisse.

Fazit

Das Oberengadin bestätigt seine Stärke als Elite-Immobiliendestination. Qualifizierte Nachfrage, selektives Angebot und internationales Prestige stützen den Markt nachhaltig und schaffen konkrete Chancen.

Eine geführte Strategie bringt Klarheit, Kontrolle und Resultate.

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Arch. Federico Parli

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Immobilienmarkt im Oberengadin 2026: Trends, Nachfrage und konkrete Chancen

Ein solider Markt, in dem Werte mit der Zeit wachsen

Die Lex-Weber-Gesetzgebung, die seit 2016 in Kraft ist, hat den Neubau von Ferienwohnungen stark eingeschränkt – und damit den Markt stabiler und wertvoller gemacht. St. Moritz und das Oberengadin zählen heute zu den sichersten und attraktivsten Regionen für Immobilieninvestitionen in der Schweiz.

Der Kontext

Der Immobilienmarkt im Oberengadin befindet sich in einer Phase konstanter Stabilität und nachhaltigen Wachstums.Grundlage dieses Gleichgewichts ist das Gesetz über Zweitwohnungen (Lex Weber), das seit einigen Jahren den Bau neuer Ferienwohnungen deutlich einschränkt.

Was das für Investoren bedeutet

Wer heute im Engadin Grundstücke oder Immobilien erwirbt, muss wissen, dass - mit wenigen klar definierten Ausnahmen - keine neuen Ferienwohnungen mehr gebaut werden dürfen.Neue Bauten müssen als Erstwohnungen genutzt oder Teil regulierter Tourismusprojekte sein, etwa Serviced Apartments, Hotelstrukturen oder spezielle Umnutzungsprojekte.

Wichtige Ausnahmen:

• Bestehende Gebäude mit erworbenem Zweitwohnungsrecht

• Renovationen oder Sanierungen ohne Vergrösserung der Nutzfläche

• Zonen mit älteren Bau- und Zonenordnungen, die vor der Lex Weber genehmigt wurden und teilweise noch gelten

Ein geschützter und wachsender Markt

Das Ergebnis ist ein Markt mit begrenztem Angebot und anhaltend hoher Nachfrage. Diese Balance macht das Engadin zu einer der solidesten und begehrtesten Regionen der Schweiz - mit stabilen oder steigenden Immobilienwerten und grossem Interesse sowohl von Schweizer als auch internationalen Käufern.

Ein Markt mit langfristigem Wachstum

Die Zahlen sprechen für sich: In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise im Engadin um über 40 % seit 2020gestiegen.

Langfristig betrachtet haben sich die Werte für Häuser um mehr als 250 % und für Wohnungen um rund 160 % in den letzten 25 Jahren erhöht. Dieses Wachstum basiert nicht auf kurzfristigen Trends, sondern auf einem regulierten, qualitativ hochwertigen Markt mit begrenztem Angebot.

Praxisbeispiel: Parli-Projekt in Madulain

Ein konkretes Beispiel ist das Projekt von Architekt Federico Parli und seinem Team in Madulain, bei dem die Immobilie über das Recht einer Zweitwohnung verfügt.Es handelt sich um eine exklusive Residenz über drei Etagen mit rund 360 m², die Engadiner Architektur und modernen Komfort vereint: vier Schlafzimmer, fünf Badezimmer, privater Spa, Weinkeller, zwei Balkone, Garten und drei Garagenplätze.

Diese Immobilie zählt zu den seltenen verbleibenden Gelegenheiten im Engadin für Käufer, die eine echte Ferienresidenz mit flexibler Nutzung suchen - sei es als privates Zuhause oder als Anlageobjekt für saisonale oder langfristige Vermietung.

Das Engadin bleibt ein Garant für Wertbeständigkeit

In einem Markt, in dem der Neubau von Zweitwohnungen kaum mehr möglich ist, ist die Investition in bestehende Immobilien mit erworbenem Recht die klügste und nachhaltigste Strategie. St. Moritz und das Oberengadin bieten weiterhin eine einzigartige Kombination aus Exklusivität, Werterhalt und Kapitalschutz - und machen jede Investition zu einem langfristig soliden Schritt.

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Arch. Federico Parli

Ein solider Markt, in dem Werte mit der Zeit wachsen

Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz: Neue Chancen fürs Engadin

Ein Wendepunkt für Immobilienbesitzer und -käufer

Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk mit klarer Mehrheit beschlossen: Der Eigenmietwert wird abgeschafft. Ab 2027/28 wird er durch ein neues, lineares Steuermodell ersetzt – einfach, transparent und einheitlich. Für das Engadin, insbesondere St. Moritz, bedeutet diese Reform weit mehr als eine steuerliche Anpassung. Sie markiert eine echte Zeitenwende für den Immobilienmarkt in der Region.

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert war ein fiktives Einkommen, das Hauseigentümer auf ihre selbstgenutzte Immobilie versteuern mussten – als würden sie ihr Zuhause an sich selbst vermieten. Wer schuldenfrei war, wurde dabei steuerlich benachteiligt. Dieses System galt zunehmend als veraltet und ungerecht.

Beispiel: Haus in St. Moritz für CHF 2 Mio.

• Bisher: Steuerlast von rund CHF 16’250 jährlich auf den Eigenmietwert

• Neu: Proportionale Steuer von 0,3 % → ca. CHF 6’000

  
  

  ➡️ Jährliche Ersparnis: über CHF 10’000

Auswirkungen der Reform: Mit und ohne Hypothek

Wer heute eine Hypothek hat, profitiert von Steuerabzügen. Eigentümer ohne Schulden zahlen hingegen mehr. Mit der neuen Reform verschwindet dieser Unterschied: Alle werden gleichbehandelt. Hier die Auswirkungen – bezogen auf eine Immobilie im Wert von

CHF 2 Millionen:

Auswirkungen auf den Markt

- Käufer mit Eigenkapital – insbesondere aus dem Ausland – profitieren am meisten

- Sanierte Immobilien gewinnen an Wert

- Internationale Nachfrage – vor allem im Luxussegment – wird steigen

- Gemeinden wie St. Moritz bleiben finanziell stabil

Zeithorizont der Reform

1. 2025 – Volksabstimmung angenommen

2. 2026 – Letzte Möglichkeit für Steuerabzüge bei Umbauten

3. 2027/28 – Umsetzung der neuen Regelung

FAQ – Was du wissen solltest

• Kann ich Renovationen noch abziehen?

  Ja – aber nur noch bis spätestens 2026/27

  
  

• Was passiert mit Hypotheken?

  Abzüge entfallen, dafür sinkt die Gesamtsteuerlast

  
  

• Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kauf?

  Absolut – insbesondere für Käufer mit Eigenkapital

Fazit – Jetzt ist der richtige Moment

Die neue Gesetzgebung macht den Markt transparenter, fairer und attraktiver – vor allem im gehobenen Segment.Für Käufer mit Eigenmitteln bedeutet das: weniger Steuern, klare Regeln, mehr Vorteile in einer der exklusivsten Regionen der Schweiz.

Für Eigentümer bedeutet es: Jetzt ist der letzte Moment, um durch Umbauten steuerlich zu profitieren und den Immobilienwert zu steigern.

Handlungsbedarf besteht jetzt. Wer vorbereitet ist, wird profitieren – mit sanierten Objekten, klaren Werten und einem Markt, der Qualität belohnt.

Ob Kauf oder Verkauf – Parli begleitet Sie persönlich und kompetent.

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Arch. Federico Parli

Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz: Neue Chancen fürs Engadin