Engadina - Un mercato solido dove il valore cresce nel tempo

Le restrizioni della legge Lex Weber, entrata in vigore dal 2016, hanno bloccato le nuove costruzioni di case vacanza rendendo il mercato più stabile e prezioso.

St. Moritz e l’alata Engadina restano oggi tra le aree più sicure dove investire in Svizzera.

Il contesto

Il mercato immobiliare dell’Alta Engadina sta vivendo una fase di stabilità e crescita costante. Alla base di questo equilibrio c’è la Legge sulle residenze secondarie (Lex Weber), che da alcuni anni limita fortemente la costruzione di nuove case di vacanza.

Cosa significa per chi investe

Chi oggi acquista un terreno in Engadina deve sapere che, salvo eccezioni ben definite, non è più possibile costruire immobili destinati a uso vacanza. Le nuove edificazioni devono essere residenze primarie oppure rientrare in progetti turistici regolamentati (residenze servite, strutture alberghiere o conversioni speciali).

Le eccezioni principali:

- edifici preesistenti con diritto acquisito di residenza secondaria

- ristrutturazioni o riqualificazioni che non aumentano la superficie utile

- zone con piani regolatori antecedenti alla Lex Weber, ancora in vigore in parte

Un mercato protetto e in crescita

Il risultato è un mercato dove l’offerta è limitata e la domanda rimane alta. Questo equilibrio rende l’Engadina una delle aree più solide e desiderate della Svizzera, con valori immobiliari stabili o in crescita e un interesse costante da parte di acquirenti svizzeri e internazionali.

Un mercato che cresce nel tempo

I numeri parlano da soli: negli ultimi anni, l’Engadina ha registrato una crescita superiore al 40% dal 2020. Su un orizzonte più ampio, i valori sono aumentati di oltre il 250% per le case e il 160% per gli appartamenti negli ultimi 25 anni. Un andamento che non dipende da mode o fluttuazioni momentanee, dipende da una struttura di mercato regolata, sostenuta dalla scarsità dell’offerta e dalla qualità del patrimonio edilizio.

Caso reale: il progetto Parli a Madulain

Un esempio concreto è il progetto curato dall’Arch. Federico Parli e il suo team a Madulain, dove l’immobile beneficia del diritto di casa vacanza. Si tratta di una residenza esclusiva su tre piani di circa 360 m², che unisce architettura engadinese e comfort moderni: quattro camere da letto, cinque bagni, spa privata, wine cellar, 2 balconi, giardino e tre posti auto in garage.

Questa proprietà rappresenta una delle rare opportunità ancora disponibili in Engadina per chi desidera possedere una vera casa di vacanza con flessibilità d’uso. Può essere vissuta privatamente oppure messa a reddito sia con affitti stagionali che a lungo termine, grazie alla posizione strategica e al pregio dell’intervento architettonico.

L’Engadina resta una garanzia di valore

In un contesto dove la costruzione di nuove seconde case è quasi impossibile, investire in immobili esistenti con diritto acquisito è la strategia più intelligente e sostenibile. St. Moritz e l’intera Alta Engadina continuano a offrire un mix unico di esclusività, rendimento e tutela del capitale, rendendo ogni investimento un passo solido nel tempo.

Scopri di più sul progetto e sulle nostre proprietà in Engadina su https://www.parli.swiss/madulain-project-362?lang=it

Arch. Federico Parli

Engadina - Un mercato solido dove il valore cresce nel tempo

Abolizione del valore locativo in Svizzera - Opportunità per l’Engadina

Abolizione del valore locativo in Svizzera - Opportunità per l’Engadina Il 28 settembre 2025 il popolo svizzero si è espresso in votazione federale: con una maggioranza chiara è stata approvata l’abolizione del valore locativo. Questo è un esempio perfetto di come funziona il sistema politico elvetico: nelle questioni decisive, sono i cittadini stessi a votare e a determinare l’esito delle riforme.Dal 2027/28, dunque, il valore locativo sarà definitivamente eliminato e sostituito da un’imposta proporzionale più semplice e trasparente. Per l’Engadina, e in particolare per St. Moritz, non si tratta solo di un cambiamento fiscale: è una svolta che ridefinisce il valore dell’investimento immobiliare nella regione.

Cos'è il vaore locativo?

Il valore locativo era un reddito teorico calcolato dallo Stato sull’abitazione principale di proprietà. In pratica, era come se il proprietario affittasse a sé stesso la casa, pagando tasse su un reddito mai percepito. Una logica sempre più contestata, che penalizzava chi aveva già estinto il mutuo.

Esempio pratico: Casa da CHF 2 Mio a St. Moritz

Vediamo il confronto concreto per una proprietà del valore di CHF 2 milioni a St. Moritz. Oggi il proprietario paga circa CHF 16 250 all’anno sul valore locativo. Con la nuova tassa proporzionale (0,3%) si passerà a circa CHF 6 000. Il risparmio netto è superiore ai CHF 10 000 ogni anno.

Impatto fiscale con e senza mutuo

Chi ha un mutuo oggi beneficia di deduzioni, mentre chi non ce l’ha paga di più. Con la nuova riforma questa differenza sparirà: tutti saranno trattati in modo uniforme. Ecco l’impatto, sempre riferito a una casa da CHF 2 milioni:

Effetti sul mercato immobiliare

• Gli acquirenti stranieri con capitale proprio saranno i più avvantaggiati

• Gli immobili già ristrutturati guadagneranno valore perché non potranno più beneficiare di deduzioni fiscali

• La domanda internazionale tenderà a crescere, specialmente nel segmento lusso

• I Comuni come St. Moritz non perderanno entrate: i servizi e le infrastrutture resteranno invariati

Timeline della riforma

La riforma si svilupperà in tre tappe principali:

FAQ

1. Posso ancora dedurre i lavori di ristrutturazione?

   Solo fino al 2026/27, dopo non più

2. Cosa cambia per chi ha un mutuo?

   Verranno meno le deduzioni, ma le imposte saranno più basse

3. I Comuni perderanno entrate?

   No, la nuova tassa compensa le mancate entrate

4. È un buon momento per comprare?

   Sì, soprattutto per chi acquista senza mutuo

Conclusione – Perché agire ora

La riforma fiscale ha cambiato le regole del gioco: il valore locativo è abolito, il sistema diventa più equo e trasparente. Per chi guarda all’Engadina, questo è il momento ideale per agire.Se sei un acquirente straniero con capitale proprio, oggi hai davanti un mercato più accessibile e vantaggioso che mai. Pagherai meno tasse, con regole semplici e chiare, in una delle destinazioni più esclusive delle Alpi.Se sei un proprietario, hai ancora poco tempo per sfruttare le ultime deduzioni fiscali su ristrutturazioni e mutui. Rendere la tua casa pronta e ristrutturata adesso significa valorizzarla al massimo e renderla più appetibile ai futuri acquirenti.Il mercato premierà chi si muove per primo: le seconde case chiavi in mano saranno le più richieste, i prezzi nel lusso tenderanno a consolidarsi. E soprattutto, i Comuni come St. Moritz continueranno a garantire i più alti standard di servizi e qualità di vita.Non aspettare che il cambiamento ti raggiunga: trasformalo in un vantaggio per te!

Che tu voglia comprare o vendere, il momento giusto è ora.

Noi siamo al tuo fianco per accompagnarti in ogni passo.

Arch. Federico Parli

Abolizione del valore locativo in Svizzera - Opportunità per l’Engadina

Affittare e affittare in Engadina: La guida estate 2025

Con l’arrivo dell’estate, l’Engadina offre nuove opportunità alpine – sia per chi desidera affittare la propria proprietà, sia per chi cerca rifugio in montagna.

Panoramica del mercato: Engadina / St. Moritz

• Mercato immobiliare estremamente ristretto

  Solo circa il 2–2,3 % degli appartamenti di proprietà a St. Moritz è attualmente in vendita: un segno chiaro di una domanda superiore all’offerta.

  
  

• Prezzi per metro quadrato elevati

  Gli appartamenti di lusso partono da CHF 21 200–25 000/m². Nelle location di prestigio si raggiungono CHF 32 000–40 000/m², e per alcune proprietà eccellenti anche oltre CHF 100 000/m².

  
  

  La media alpina è di circa CHF 22 300/m² – con l’Engadina in testa alle classifiche.

Per i proprietari: approfittate del boom estivo

• Valorizzate la vostra proprietà

  Terrazze, ambienti luminosi e vicinanza a laghi o percorsi escursionistici aumentano decisamente l’appeal.

  
  

• Affittate in regola

  Gli affitti brevi devono rispettare normative locali – Parli Swiss vi affianca professionalmente in ogni fase.

  
  

• Mostrate il carattere

  Fate risaltare nelle vostre inserzioni il fascino engadinese, la vista e i materiali selezionati.

  
  

• Massimizzate i rendimenti

  Combinare affitto stagionale estivo con affitto annuale equivale a una strategia di successo e continuità.

Per gli affittuari: il vostro angolo d’estate in Engadina

• Definite le vostre priorità

  Volete pace sul lago, destinazione elegante o atmosfera chalet? Scegliete cosa conta di più per voi.

  
  

• Agite per tempo

  Le sistemazioni estive di pregio sono ricercatissime – anticipare vi garantisce le migliori possibilità.

  
  

• Vivete l’estate alpina

  Passeggiate tra i monti, nuotate nei laghi e immergetevi nel fascino dell’Engadina.

Perché scegliere l’Engadina

Qui non si trova solo bellezza, ma uno stile di vita autentico, legato alla natura, alla cultura e al valore duraturo. Con un’offerta limitata e una domanda costante, l’estate 2025 si preannuncia densa di opportunità.

Pronti per partire? Parli Swiss vi accompagna nella scelta migliore – per affitti, investimenti o consulenze su misura.

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Vi auguriamo un’estate di grandi esplorazioni alpine.

Arch. Federico Parli

Fonti: UBS Alpine Property Focus 2025 • Ginesta Rapporto Mercato St. Moritz 2024 • OAKS Commentario Immobiliare 2025

Affittare e affittare in Engadina: La guida estate 2025